[상업용부동산 산책] 건물의 집사, PM과 LM (Property/Leasing Management)

 

 

지난 시간에는 상업용 부동산 업계의 AM(자산운용사)의 역할에 대해 알아보았습니다. 이번 시간에는 그 연장선으로, 부동산 관리 실무에서 중요한 직군인 PM(운영관리)과 LM(임대관리)에 대해 살펴보겠습니다.

 

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AM사가 매입부터 보유, 매각까지 부동산 자산을 관리할 때, 다양한 자산이 전국 혹은 전 세계에 흩어져 있기 때문에 현장에서 직접 관리할 인력이 필수적입니다. 이 역할을 수행하는 사람이 바로 PM입니다.

 

 

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PM: 건물의 집사, 운영 관리자(Property Management)

 

PM은 각 건물이 위치한 현장에서 직접 운영과 관리를 책임지며, 매일 발생하는 다양한 이슈에 신속하게 대응합니다. 건물 내 임차인과 시설의 문제를 해결하는 것은 자산의 가치를 유지하고, 때로는 증대하는 데 있어 매우 중요한 역할입니다.

 

PM의 역할을 쉽게 말하자면, 상업용 부동산의 '집사'와도 같습니다.

 

 

대형 빌딩이 많은 광화문, 여의도, 강남에는 상주 PM이 배치된 경우가 많으며, 작은 상업용 건물에도 PM이 운영 전반을 관리합니다.

 

PM의 주요 임무는 다음과 같습니다.

 

1. 건물 내 임차인들의 요구사항을파악하고 빠르게 해결

2. AM사, FM사와 협력해 최적의 건물 운영 방안 모색

3. 시설 유지보수를 포함해자산 가치를 유지하는 활동 전반 수행

 

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LM: 안정적인 임대수익을 위한 필수 관리

 

상업용 부동산의 가치는 결국 안정적이고 높은 임대수익에서 나옵니다. 이 과정에서 중요한 역할을 하는 직군이 LM입니다. LM은 임대차 계약과 임차인 관리를 담당하며, 빈 공실 없이 높은 임차율을 유지하는 것이 주요 목표입니다.

 

때로는 PM이 LM의 업무를 겸하는 경우도 많답니다! 공통적인 업무를 좀 더 세밀히 살펴볼게요.

 

 

 

1. 임대차 계약의 모니터링과 신규 임차인 모집

 

 

 

 

 

 

계약이 만료되기 전에 임차인을 미리 모집하고, 공실이 발생하지 않도록 신속히 대응해야 합니다. 그래야 안정적인 임대료를 통한 현금흐름이 확보되기 때문입니다.

 

 

 

2. 소유주와 AM, FM사와의 원활한 커뮤니케이션

 

 

 

 

한편, 소유주나 임차인의 특별한 요구사항이 있는 경우가 있습니다. 이럴 때에는 임대차 계약에 미리 잘 반영하고, 건물의 시설적인 부분도 미리 조율해야 합니다. 그리고 원활한 반영을 위해서는 충분한 시간이 필요하지요.

 

따라서, 소유주나 AM사, FM사와의 원활한 커뮤니케이션은 PM과 LM의 중요한 역량입니다!

 

 

3. 임차인의 구성 고려하기

또 한가지, 임차인의 조합은 건물의 임대수익과 직결됩니다.

 

예를 들어, 헬스장과 리테일 매장의 조합은 매우 긍정적인 효과를 가져옵니다. 헬스장은 꾸준한 현금 흐름을 보장하며, 운동을 마친 고객들이 주변의 식당이나 카페에서 소비를 이어가는 경우가 많습니다.

 

코로나 이전에는 쇼핑몰에서 특히 영화관이 헬스장과 같은 역할을 했습니다. 생각해보면 영화 시작 전후로 친구와 함께 식사나 커피를 즐기고, 쇼핑을 하는 경우도 많았죠.

 

그래서 영화관이나 헬스장이 입점하게 되는 건물에는 함께 활성화되는 리테일 업종의 임차인들이 더 빨리 들어오는 경우가 잦습니다. 일종의 공생관계인데요, 병원과 약국과의 관계도 한 예가 될 수 있겠네요.

 

 

소위 앵커 테넌트(Anchor Tenant)라고 부르는 이들을 어떻게 구성할 것인지는 특히 대형 쇼핑몰에서 중요한 부분입니다.예를 들어, 더현대서울, 신세계 강남, 스타필드와 같은 곳에서는 인기 있는 리테일 브랜드와 식음료 매장이 매력 포인트로 작용합니다. 이처럼 임차인의 구성이 건물 전체의 활성화와 수익성에 큰 영향을 미치죠.

 

그러나 잘못된 임차인 조합은 오히려 건물의 가치를 떨어뜨릴 수 있습니다. 예를 들어, 조용한 상가주택 1층에 소음이나 냄새가 심한 업종을 유치하면 윗층 주택 임대에 문제가 생길 수 있습니다. 결국 공실을 메우기 위해 임대료를 낮춰야 하고, 이는 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

 

 

4. 건물 관리를 위한 자금 및 인력 계획

 

PM과 LM은 건물의 일상적인 운영과 임대차 관리를 위해 리소스를 어떻게 사용할 것인지도 전략적으로 접근해야 합니다. 어떻게 하면 임차인의 불편을 최소한의 비용으로 해결할 수 있을지 고민하거나, 필요한 경우 리모델링을 통해 장기적으로 더 큰 수익을 창출하는 결정도 내려야 하죠.

 

예를 들어, 작은 사이니지(안내 표시) 하나를 설치하는 것만으로도 임차인과 이용 고객들의 편의를 크게 개선할 수 있습니다. 또한, 규모가 큰 리모델링을 진행하면 초기에는 비용이 발생하지만, 장기적으로는 더 큰 이익으로 돌아오는 경우도 많습니다.

 

이처럼 적절한 시점에 시설 개선을 결단하는 것은 매우 중요한 의사결정입니다.

 

 

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개인 부동산 투자자에게 유용한 관리 팁

 

다시 돌아와, 개인으로서 부동산을 투자하고 관리하는 분들의 입장을 떠올려볼게요. 결국 소규모 상가나 건물을 보유한 개인 건물주의 경우, PM과 LM의 역할을 혼자 수행해야 할 때가 많습니다. 어떻게 임차를 관리하고, 현금흐름을 조정할지 전반을 다 관장해야하는 셈이죠.

 

 

이미 건물주시라면, 혹은 건물주를 꿈꾸고 계시다면, 미리 다른 상업용 부동산의 운영 방식을 꾸준히 관찰하고 기록하는 습관을 들여보시면 어떨까요? PM과 LM의 역할을 깊이 이해하고 관리 역량을 키운다면, 개인 건물주도 안정적인 수익과 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

 

혹은 직접 관리하기 어려운 자산이 있으신가요? 그렇다면 미리미리 좋은 PM사와 LM사에게 전문적으로 위임하시는 것도 좋은 방법일 수 있습니다.

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다음 시간에는 남은 직군, FM(Facility Management)에 대해 알아보겠습니다. 많은 분들에게 가장 낯선 분야일 수 있어서, 충분히 다뤄보고자 따로 남겨두었답니다! 감사합니다.